Analiza chłonności terenu

Analiza chłonności terenu to bardzo ważny dokument jednakowo dla klientów planujących zakup działki pod inwestycję, jak również dla osób sprzedających tę nieruchomość.

Czym jest analiza chłonności terenu?

Pomaga ona ocenić, jaką stopę zwrotu może przynieść zakup danej nieruchomości, a co za tym idzie – ile maksymalnie będzie można zarobić na danej inwestycji, uwzględniając np. koszty budowy czy modernizacji obecnych budynków.

Uproszczona koncepcja architektoniczna może okazać się niezwykle ważną kartą przetargową w negocjacjach z potencjalnym klientem, który na wizualizacji dokładnie zobaczy, co konkretnie może stanąć na jego działce w przyszłości.

Niezależnie od tego, czy w planach mamy budowę domu jednorodzinnego, czy dużego hotelu – jeszcze przed zakupem powinniśmy zweryfikować możliwości zabudowy, a pomaga nam w tym wspomniane opracowanie.

Co zawiera analiza chłonności terenu?

Najczęściej zawiera ona część opisową i część rysunkową.

W części opisowej znajduje się m.in. analiza zapisów prawa miejscowego – informacje zawarte w MPZP (Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego), WZiZT (Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu) lub SUiKZP (Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego).

Znajdziemy tam też ograniczenia wynikające z przepisów szczegółowych m.in. prawa budowlanego.

Z części opisowej możemy dowiedzieć się m.in. o:

• możliwościach zagospodarowania terenu
• powierzchni użytkowej mieszkań (PUM), powierzchni lokali usługowych (PUU) lub GLA (powierzchni najmu brutto)
• zapotrzebowaniu na miejsca parkingowe
• dostosowaniu do warunków PPOŻ
• zacienianiu (przebiegu linijki słońca)

W części rysunkowej znajdziemy schematy:

• podziału mieszkań i lokali usługowych
• elewacji budynku
• garażu podziemnego lub parkingu naziemnego w oparciu o współczynniki parkingowe, WZ, lub MPZP
• komunikacji pionowej i poziomej w budynku

Dlaczego wykonanie analizy chłonności terenu jest ważne?

Podstawową funkcją analizy chłonności jest opracowanie możliwości zabudowy terenu i przedstawienie ich potencjalnemu nabywcy za pomocą wizualizacji.

Zadaniem analizy jest też wskazanie szans i ryzyk związanych z zakupem działki.

Ryzykiem, którego nie widać na pierwszy rzut oka może być fakt, że przez działkę przebiegają np. linie elektryczne, które wyłączą z zabudowy pas 50 m.

W tej sytuacji możliwe będzie skablowanie jej pod ziemią, ale wiązać się to będzie z dodatkowymi kosztami. Pozytywnym aspektem może być natomiast budowa nowego węzła komunikacyjnego w pobliżu, co znacząco podwyższy wartość nieruchomości.

Jakie informacje są potrzebne, by przygotować analizę chłonności terenu?

Poniżej przedstawiamy listę dokumentów, które są potrzebne przy opracowywaniu analizy chłonności terenu.

• MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego), WZiZT (Warunki Zabudowy i
• Zagospodarowania Terenu) lub SUiKZP (Studium Uwarunkowań i Kierunków
• Zagospodarowania Przestrzennego)
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów
• Mapa zasadnicza uzyskana w wydziale Geodzeji i Katastru Gminy
• Opinia Geotechniczna
• Wstępne warunki przyłączeniowe mediów
• Domiary geodezyjne sąsiadującej zabudowy

Kiedy zlecić wykonanie analizy chłonności terenu?

Analizę najlepiej wykonać jeszcze przed zakupem nieruchomości, a w ostateczności przed podjęciem jakichkolwiek prac budowlanych.