Co robić, jeśli nieruchomość nie ma Księgi Wieczystej?

Czym są Księgi Wieczyste?

Księgi Wieczyste pełnią funkcję rejestracyjną i ewidencyjną. Prowadzi się je w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Pozwalają one ustalić komu i jakie przysługują prawa do danego gruntu.

Każda Księga Wieczysta składa się z czterech części:

• DZIAŁ I – informacje związane z nieruchomością (m.in. powierzchnią) i prawami, które przysługują właścicielowi (np. dostęp do parkingu)
• DZIAŁ II – informacje o właścicielu / użytkowniku nieruchomości
• DZIAŁ III – dane dotyczące praw i roszczeń (m.in. ewentualnej egzekucji komorniczej)
• DZIAŁ IV – informacje o hipotekach (czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, na jaką kwotę i na czyją rzecz)

Księga Wieczysta jest bardzo ważnym dokumentem, który stanowi niejako dowód osobisty czy paszport dla posesji. Jest to dokument ostateczny i publicznie jawny, który warto sprawdzić w pierwszej kolejności przed podjęciem decyzji o zakupie danej parceli.

Aby zapoznać się treścią KW, wystarczy wejść na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości.

Czy każda nieruchomość musi mięć Księgę Wieczystą?

Najczęściej spotykaną sytuacją, kiedy nieruchomość nie ma Księgi Wieczystej, jest zakup mieszkania tzw. spółdzielczo-własnościowego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, a więc można takie prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie lub obciążyć hipoteką. Na pisemne żądanie uprawnionego spółdzielnia zobowiązana jest również zawrzeć z uprawnionym umowę o przeniesienie własności lokalu (jego wykup).

W przypadku mieszkań spółdzielczo-własnościowych nie ma obowiązku zakładania Ksiąg Wieczystych, więc niektórzy właściciele po prostu tego nie robią. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy założenie KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie niemożliwe.

Kiedy nie można założyć Księgi Wieczystej?

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 maja 2013 r. (syg. III CZP 104/12) „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”. Inaczej mówiąc – jeśli spółdzielnia nie posiada właściwego tytułu prawnego do gruntu, założenie księgi wieczystej nie będzie możliwe, a co za tym idzie – nie będzie też możliwe obciążenie tego lokalu np. kredytem hipotecznym, który wymaga wpisu w KW.

Zdarza się też, że jeden dokument prowadzony jest dla dwóch mieszkań, ponieważ zostały one wydzielone z jednego większego. W takiej sytuacji w momencie sprzedaży wydziela się jedno mieszkanie, tworząc nową Księgę Wieczystą.

Jakie ryzyko wiąże się ze sprzedażą nieruchomości bez Księgi Wieczystej?

Właściciel nieruchomości nieposiadającej Księgi Wieczystej może ją w każdej chwili sprzedać. Musi jednak pamiętać, że brak tak ważnego dokumentu może zniechęcić potencjalnych nabywców, a w konsekwencji doprowadzić do obniżenia ceny nieruchomości i wydłużyć czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji.

Jakie ryzyko niesie zakup nieruchomości bez Księgi Wieczystej?

Jeśli chodzi natomiast o zakup lokalu bez KW – podstawowym ryzykiem jest sytuacja, w której osoba sprzedająca nieruchomość, nie jest jej rzeczywistym właścicielem. Osoby kupujące posiadłość bez
Księgi Wieczystej mogą mieć również problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Nabywca nie będzie miał też pewności, czy nieruchomość nie jest już obciążona hipotekami, lub czy nie istnieją wobec niej roszczenia osób trzecich.

Jak sprawdzić właściciela i ewentualne zadłużenie mieszkania bez Księgi Wieczystej?

Informacje na ten własności zweryfikować można przy użyciu poniższych dokumentów:

• akty notarialne
• postanowienia sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku, dziale spadku lub zasiedzeniu
• akty własności ziemi
• decyzje administracyjne o zwrocie nieruchomości
• umowy przeniesienia własności zawierane przed naczelnikiem gminy w latach 1978–1982

Właściciel powinien dostarczyć zaświadczenie z sądu rejonowego, że dana nieruchomość nie ma założonej KW ani zbioru dokumentów. Informacja o braku księgi może znajdować się też na wydawanych przez ten podmiot dokumentach potrzebnych do założenia Księgi – wypisie z rejestru gruntów i wyrysie z mapy ewidencyjnej.

W odpowiedni sposób należy również spisać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Dokument powinien zawierać oświadczenie sprzedającego, że przysługuje mu prawo własności, a nieruchomość nie jest obciążona prawami wobec osób trzecich.

Nieruchomość bez Księgi Wieczystej a kredyt hipoteczny.

Uzyskanie kredytu na zakup lokalu bez KW może być utrudnione, ale nie jest niemożliwe. Różnica polega na konieczności dostarczenia zdecydowanie większej ilości dokumentów oraz np. weryfikacji prawa spółdzielni mieszkaniowej do użytkowania gruntu. W umowie notarialnej zawieranej przy okazji zakupu nieruchomości znajdować musi się również wniosek o założenie nowej KW.

Jak założyć Księgę Wieczystą?

Wniosek „KW-ZAL” należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Uprawnionym do złożenia wniosku jest właściciel nieruchomości, osoba, której przysługuje określone prawo do nieruchomości lub jej pełnomocnik. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potrzebne do ustalenia stanu prawnego nieruchomości (np. akt notarialny, orzeczenie sądu, przydział ze spółdzielni) oraz do oznaczenia nieruchomości (wypis z rejestru gruntów lub wypis z kartoteki budynków). Księgę wieczystą można również założyć poprzez wniosek w treści aktu notarialnego (np. umowy sprzedaży). Nabywając nieruchomość, wnioskujemy od razu o założenie dla niej KW. W takiej sytuacji nie trzeba składać oddzielnego wniosku, a sąd założy KW na podstawie samego aktu notarialnego.

Ile kosztuje założenie Księgi Wieczystej?

Za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości pobierana jest opłata sądowa w wysokości 60 zł, a za wpis prawa własności – 200 zł.

Czy warto zakupić lokal bez Księgi Wieczystej?

Kiedy zastanawiamy się nad zakupem nieruchomości bez KW, musimy wziąć pod uwagę ryzyko, jakie się z tym wiąże. Ale nie trzeba z góry spisywać takiej transakcji „na straty”. Jeśli dokładnie przeanalizujemy wszystkie dokumenty i ustalimy stan prawny na podstawie innych dostępnych źródeł – będziemy mogli wynegocjować zdecydowanie lepszą cenę, a co za tym idzie – nasza inwestycja będzie jeszcze bardziej opłacalna.