Księga Wieczysta
– 10 faktów, które musisz o niej wiedzieć

Księga Wieczysta to bardzo ważny dokument, który stanowi niejako dowód osobisty czy paszport dla nieruchomości. Jakie informacje można w niej znaleźć? Gdzie można się z nią zapoznać? Czy każda nieruchomość posiada KW? Jak ją założyć i z jakimi kosztami się liczyć? Na te i inne pytania odpowie ten artykuł.

1. Jakie informacje można znaleźć w Księdze Wieczystej?

Księgi Wieczyste zakłada się i prowadzi, aby ustalić stan prawny nieruchomości. Pozwalają one określić komu i jakie przysługują prawa do danego gruntu.

Księga Wieczysta składa się z czterech części:

• DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością (m.in. powierzchnia gruntu, dostęp do parkingu),
• DZIAŁ II – wpisy, które dotyczą własności i użytkowania wieczystego,
• DZIAŁ III – dane dotyczące praw i roszczeń (m.in. zadłużenia czy też roszczenia osób trzecich),
• DZIAŁ IV – informacje o hipotekach (czy nieruchomość jest obciążona kredytem, na jaką kwotę i na czyją rzecz).

2. Jak uzyskać dostęp do Księgi Wieczystej?

Informacje, które znajdują się w Księgach Wieczystych, można uzyskać w każdym oddziale Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych przy wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych, w formie:

• odpisu zwykłego księgi wieczystej (stan wpisów w księdze wieczystej; wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu),
• odpisu zupełnego księgi wieczystej (taki sam stan wpisów jak odpis zwykły księgi wieczystej, zawierający również te, które zostały wykreślone),
• wyciągu z księgi wieczystej (ostatni stan wpisów we wskazanych działach w księdze wieczystej oraz wzmianek o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu),
• zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej (informacja, że księga wieczysta o wskazanym numerze jest zamknięta).

Zapoznać się treścią KW można też przez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości. Przeglądanie Ksiąg Wieczystych jest bezpłatne, a z tego narzędzia może skorzystać każdy, kto zna elektroniczny numer Księgi Wieczystej danej nieruchomości.

3. Co można zrobić za pomocą portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych?

Portal EKW umożliwia:

• przeglądanie treści Ksiąg Wieczystych,
• złożenie wniosku o odpis, wyciąg albo zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej i pobranie dokumentu w formacie PDF,
• sprawdzenie, czy odpisy, wyciągi i zaświadczenia o zamknięciu księgi, uzyskane drogą elektroniczną, są aktualne i prawdziwe.

4. Czy Elektroniczna Księga Wieczysta zawiera aktualne informacje?

Księgi Wieczyste udostępniane na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pochodzą z repliki Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych aktualizowanej on-line. Można więc założyć, że dane oglądane w przeglądarce są identyczne i tak samo aktualne, jak dane uzyskane w tej samej chwili z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

Ministerstwo Sprawiedliwości bierze pełną odpowiedzialność za aktualność ksiąg, jakie można oglądać w przeglądarce, tzn. za całkowitą zgodność danych dostępnych w przeglądarce z danymi z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. Za aktualność wzmianek o złożonych wnioskach o wpis odpowiadają Wydziały Ksiąg Wieczystych Sądów.

5. Czy wszystkie Księgi Wieczyste są dostępne on-line?

Informatyzacja Ksiąg Wieczystych jest sukcesywnie prowadzona od 2003 r. W większości sądów nowe księgi zakładane i prowadzone są w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej są sukcesywnie udostępniane w serwisie on-line. Może jednak zdarzyć się, że księga, której szukamy, nie będzie dostępna na łamach portalu.

6. Jak uzyskać odpis, wyciąg, lub zaświadczenie z Księgi Wieczystej?

Uzyskanie zaświadczeń pisemnych z Ksiąg Wieczystych jest płatne. Ceny różnią się w zależności od rodzaju i sposobu złożenia dokumentu – wynoszą od 5 do 60 zł, a podane są na stronie rządowej.

Aby uzyskać odpis, wyciąg albo zaświadczenie, należy:

1. Złożyć wniosek o wydanie odpisu, wyciągu albo zaświadczenia z Księgi Wieczystej (dostępny w każdym oddziale CIKW oraz na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości),
2. uiścić opłatę za wydanie dokumentu,
3. odebrać dokument – na miejscu w centrali CIKW albo w jednym z oddziałów CIKW lub za pośrednictwem poczty.

Jaki jest czas oczekiwania na dokumenty?

Jeśli wniosek złożymy osobiście – zaświadczenie otrzymamy od razu. Jeśli wyślemy go pocztą – w ciągu 30 dni kalendarzowych.

7. Jak ustalić numer Księgi Wieczystej?

Księgi Wieczyste są jawne i zapoznać z nimi może się każdy, kto zna ich numer. Ale co zrobić w sytuacji, gdy znamy jedynie adres lub nr działki, na której położona jest nieruchomość?

W takiej sytuacji warto skontaktować się z Wydziałem Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia danej nieruchomości lub skorzystać z pomocy Powiatowego Urzędu Dokumentacji Geodezyjnej, lub Kartograficznej Urzędu Gminy. Składając wnioski do wyżej wymienionych instytucji, należy wykazać istnienie interesu prawnego w ustaleniu numeru księgi wieczystej założonej dla danej nieruchomości.

Innym sposobem na uzyskanie numeru KW jest sprawdzenie komercyjnych wyszukiwarek internetowych, które pozwalają na ustalenie numeru księgi wieczystej bez konieczności wychodzenia z domu. Wystarczy wpisać adres lub numer działki, a narzędzie za odpowiednią opłatą znajdzie odpowiedni numer KW, bez pytania o powód, dla którego chcemy mieć do niej dostęp.

8. Czy każda nieruchomość posiada Księgę Wieczystą?

Choć przyjmuje się, że każda nieruchomość powinna mieć KW, nie zawsze tak jest.

W przypadku mieszkań spółdzielczo-własnościowych nie ma obowiązku zakładania Ksiąg Wieczystych, więc niektórzy właściciele po prostu tego nie robią. Zdarzają się też sytuacje, gdy założenie KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie niemożliwe.

Jeden dokument KW może być też prowadzony dla dwóch mieszkań, ponieważ zostały one wydzielone z jednego większego.

Co zrobić w takiej sytuacji?

9. Jak założyć Księgę Wieczystą i ile to kosztuje?

Jeśli nasza nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej – możemy ją założyć, składając w sądzie rejonowym wniosek „KW-ZAL”. Uprawnionym do złożenia wniosku jest właściciel nieruchomości, osoba, której przysługuje określone prawo do nieruchomości lub jej pełnomocnik. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potrzebne do ustalenia stanu prawnego nieruchomości (np. akt notarialny, orzeczenie sądu, przydział ze spółdzielni) oraz do oznaczenia nieruchomości (wypis z rejestru gruntów lub wypis z kartoteki budynków).

Księgę wieczystą można również założyć przy okazji umowy sprzedaży (poprzez wniosek w treści aktu notarialnego). W takiej sytuacji nie trzeba składać oddzielnego wniosku, a sąd założy KW na podstawie samego aktu notarialnego.

Ile kosztuje założenie KW? Za założenie księgi pobierana jest opłata w wysokości 60 zł, a za wpis prawa własności – 200 zł.

10. Na co uważać sprawdzając Księgę Wieczystą?

Przeglądając treść KW, warto zwrócić uwagę na wzmianki o złożonych wnioskach oraz ujawnione w KW ostrzeżenia. Dlaczego?

Jeżeli do sądu został złożony wniosek o wpis w KW (np. o wydzielenie drogi koniecznej), to warto mieć na uwadze, że sąd nie dokonuje takiego wpisu od razu, ponieważ potrzebuje czasu na zapoznanie się z wnioskiem i przeanalizowanie go. Od razu jednak ujawnia się w KW informację, że taki wniosek został złożony, co powoduje, że w razie późniejszych niejasności nabywca nie będzie mógł zasłonić się działaniem w zaufaniu do Księgi Wieczystej.

Podobnie jest w przypadku ostrzeżeń ujawnionych w księdze wieczystej, np. o niezgodności między stanem faktycznym a stanem ujawnionym w księdze wieczystej. Te wpisy również powodują, że nie można się będzie zasłaniać działaniem w zaufaniu do treści KW.

Księga Wieczysta pozwala odnaleźć wiele istotnych informacji, które mogą okazać się szczególnie pomocne przy zakupie nieruchomości. W każdej chwili może się ona zmienić, dlatego to bardzo ważne, by zapoznać się z jej zapisami nie tylko w momencie przymierzania się do zakupu, ale także tuż przed samą transakcją.