Wkład własny a wysokość finansowania

Podejmując decyzję o rozpoczęciu nowej inwestycji, jednym z pierwszych kroków jest zazwyczaj ustalenie wstępnej struktury finansowania projektu tzw. montaż finansowy. W zależności od możliwych do pozyskania źródeł finansowania może on przybierać rozmaitą strukturę. Osobną kategorią są projekty finansowane funduszami unijnymi takimi jak dotacje czy pożyczki preferencyjne. W takim przypadku, oprócz wymagań czysto finansowych należy spełnić jeszcze szereg wymagań formalnych i merytorycznych podanych zazwyczaj w regulaminie konkursu ubiegania się o takie środki.

W naszym przypadku skupimy się na projekcie współfinansowanym środkami z komercyjnego kredytu inwestycyjnego.

Przy realizacji inwestycji, która w przyszłości powinna przynosić dochody,
inwestorzy podejmują decyzje, jakim kapitałem finansować zakup.

Najczęściej nakłady inwestycyjne są na tyle wysokie, że własne środki inwestora są niewystarczające. Dlatego rozwiązaniem w wielu przypadkach jest kredyt bankowy, spłacany najczęściej przez okres kilkunastu lub kilkudziesięciu lat.

Kredyt inwestycyjny to rodzaj pożyczki udzielanej firmom na sfinansowanie nowych inwestycji. Ten rodzaj finansowania charakteryzuje, przede wszystkim, duża wysokość dostępnych kwot — zdarza się, że banki nie ustalają górnej granicy wysokości kredytu inwestycyjnego.

Chcąc otrzymać kredyt, firma bardzo często musi posiadać wkład własny – najczęściej wynosi on od 20% do 30% wartości inwestycji. W przypadku inwestora indywidualnego kapitał własny pochodzi najczęściej z oszczędności osobistych.

W przypadku przedsiębiorstw finansowanie własne inwestycji pochodzi najczęściej z części zysku przeznaczonego na rozwój lub dokapitalizowania. Struktura finansowania projektu, a co za tym idzie wielkość udziału własnego, powiązana jest ściśle ze zdolnością kredytową ubiegającego się o finansowanie.

Warunkiem koniecznym udzielenia finansowania jest posiadanie przez kredytobiorcę zdolności kredytowej, czyli zdolności do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w umownych terminach.

Jak wygląda ocena zdolności kredytowej?

Ocena zdolności kredytowej dotyczy nie tylko aktualnej sytuacji majątkowej inwestora, lecz także przyszłej. Kredyty inwestycyjne są najczęściej kredytami długoterminowymi, dlatego wymaga często także zabezpieczania, jakim jest wartość samej inwestycji.

Zabezpieczenie kredytu daje bankowi możliwość odzyskania pożyczonych środków pieniężnych wraz z odsetkami i prowizjami, w przypadku gdyby klient nie uregulował płatności zgodnie z umową.

Wskaźnik LTV

Ścisła korelacja pomiędzy zdolnością kredytową i strukturą finansowania projektu wyraża się między innymi poprzez wskaźnik LTV (Loan to Value) stosowany przez banki, który łączy wysokość kredytu z wartością jego zabezpieczenia, czyli z wartością rynkową składników majątku.

Większość banków przyjmuje wysokość wskaźnika LTV na poziomie 60-80%. Do obliczenia tego wskaźnika niezbędne jest oszacowanie wartości przyszłej inwestycji po jej zrealizowaniu.

Dla potrzeb oszacowania wartości hipotetycznej inwestycji komercyjnej stosuje się najczęściej podejście dochodowe, metodę inwestycyjną i technikę dyskontowania przyszłych dochodów.

W wyżej wymienionym podejściu wartość nieruchomości określa się, zakładając, że cena sprzedaży będzie uzależniona od przewidywanego przyszłego dochodu z nieruchomości, możliwego do uzyskania przez potencjalnego nabywcę.

Podejście to stosuje się dla inwestycji przynoszących dochody. Decydującym o dochodowości przyszłych inwestycji czynnikiem jest zazwyczaj poziom przychodów, jakie są one w stanie wygenerować. Ważną kwestią jest wykazanie, że założony w prognozach finansowych przychód jest prawdopodobny do osiągnięcia.

W tym celu inwestor powinien wykazać się posiadaniem dokumentów uwiarygadniających zabezpieczenie przyszłych przychodów, tj. wszelkie umowy o współpracy, umowy sprzedaży produktów i usług, umowy wynajmu powierzchni komercyjnych, listy intencyjne, itp.

Zwiększenie wartości przyszłej inwestycji może mieć zasadniczy wpływ na pożądaną przez bank wysokość wkładu inwestora w projekt. Oczywiście sama wartość inwestycji nie jest jedynym czynnikiem decydującym o wysokości udziału własnego.

Innymi kwestiami rozpatrywanymi przez banki przy kształtowaniu docelowej struktury finansowania są:

• Sektor i branża, w której działa inwestor – niektóre branże „cieszą się: mniejszych zaufaniem banków. Wynika to zazwyczaj z aktualnej sytuacji rynkowej oraz polityki państwa prowadzonej w stosunku do danej branży;
• „Historia biznesowa” podmiotu, czyli okres działalności i pozycja rynkowa, wyniki finansowe itp. – podmioty działające od dłuższego czasu, mające ugruntowana pozycję rynkową mają większe szanse na otrzymanie korzystniejszego finansowania;
• Możliwość przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń – czasami jest to wymóg konieczny;
• Rodzaj środków trwałych będących przedmiotem inwestycji – środki trwałe ulegające szybszej dekapitalizacji (amortyzowane wyższą stawką) stanowią potencjalnie gorsze zabezpieczenie kredytu niż np. nieruchomości.

Kwota kredytu zależy więc od kilku czynników: zdolności finansowej firmy, ryzyka, jakie podejmie bank, oferując danej instytucji wsparcie oraz obrotu przedsiębiorstwa. Żeby otrzymać kredyt inwestycyjny, firma zazwyczaj musi posiadać 20 – 30 proc. wkładu własnego.

Dokładna stawka zależy od wymagań banku. Są banki, które oferują kredyt na 90 proc. wartości inwestycji, jednak zwykle ich oferty są droższe niż tych instytucji, które wymagają większego wkładu.