Due diligence nieruchomości – czym jest i dlaczego warto robić tak szczegółową analizę nieruchomości?
Due Diligence polega na poddaniu przedsiębiorstwa lub nieruchomości dogłębnej analizie, która ma na celu szczegółową ocenę aktualnej sytuacji oraz określenie istniejącego i potencjalnego ryzyka związanego z planowaną transakcją kapitałową (taką jak fuzja, przejęcie czy sprzedaż). Analiza ta pomaga też wypracować strategię negocjacyjną, a także zaplanować harmonogram i zwiększyć szanse na pomyślne przeprowadzenie transakcji. Stanowi ona ostatni etap fazy przedtransakcyjnej, po którym następuje faza negocjacji. Zakres przeprowadzanej analizy zależy od specyfiki planowanej transakcji. Przykładowo może ona zawierać m.in.: analizę finansową, analizę prawną, analizę techniczną, czy też analizę nieruchomości.
Kto przeprowadza Due Diligence?
Badanie Due Diligence przeprowadzają wykwalifikowane w tych obszarach osoby, tacy jak biegli rewidenci, rzeczoznawcy i prawnicy oraz pośrednicy w obrocie nieruchomościami czy też doradcy inwestycyjni.
Due Diligence nieruchomości – na czym polega?
W przypadku sprzedaży lub zakupu nieruchomości – audyt taki zawiera informacje dotyczące statusu prawnego, stanu technicznego oraz opinii wydanych przez rzeczoznawców.
Kluczową kwestią przy przygotowywaniu Due Diligence nieruchomości jest weryfikacja faktycznych właścicieli gruntu i potwierdzenie, czy sprzedający jest uprawniony do zawarcia umowy z nabywcą oraz skutecznego przeniesienia prawa własności. Przy tej okazji weryfikuje się również obciążenia nieruchomości (takie jak kredyty hipoteczne), czy też prawa i roszczenia osób trzecich (wynikające np. z umów dzierżawy). Warto przeanalizować także okoliczności nabycia nieruchomości przez sprzedającego, ponieważ może okazać się, że grunt wykupiony był wcześniej od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego i to Gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.
Due Diligence zakłada również weryfikację, czy treść wpisów w Księdze Wieczystej jest zgodna ze stanem faktycznym – a robi się to między innymi poprzez uzyskanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. W tej sytuacji niezbędne może być też przeanalizowanie innych dokumentów, takich jak decyzje dotyczące podziałów nieruchomości czy zawiadomienia o zmianach wprowadzonych w ewidencji gruntów.
Przeprowadzając tę analizę, weryfikowane jest połączenie z drogą publiczną oraz innymi kanałami komunikacji. Analizuje się również możliwości zabudowy – poprzez weryfikację zapisów dotyczących rodzaju gruntów wchodzących w skład danej nieruchomości, ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz Studium Uwarunkowań, a także ewentualne Decyzje o Warunkach Zabudowy dla danej nieruchomości. Przy tej okazji należy sprawdzić także informacje na temat przepisów dotyczących ochrony środowiska, ochrony chronionego krajobrazu, czy też ochrony konserwatorskiej i archeologicznej dla analizowanego gruntu.
W zakres badania wchodzi również analiza dokumentów dostarczonych przez sprzedającego, tj. omów z gestorami sieci na dostawy mediów i innych usług na rzecz nieruchomości.
Dlaczego warto przeprowadzić Due Diligence Nieruchomości?
Celem tej analizy jest zweryfikowanie, czy przekazane przez sprzedającego informacje znajdują potwierdzenie w stanie faktycznym i prawnym oraz, czy nabywca będzie mógł zrealizować inwestycje zgodnie ze swoimi założeniami i czy będzie ona opłacalna.
Przeprowadzenie tej analizy, może uchronić kupującego przed czyhającymi na niego pułapkami, związanymi z inwestycją, ale także być niezwykle pomocne przy negocjowaniu warunków umowy.
W przypadku sprzedaży nieruchomości, której stan prawny nie budzi większych wątpliwości, warto zastanowić się, które elementy można byłoby poprawić, aby wartość sprzedawanej parceli była jeszcze wyższa, a także co należałoby ujawnić w toku transakcji, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi roszczeniami nabywcy.
Jeśli natomiast chodzi o zakup nieruchomości obarczonych ryzykiem – analiza Due Diligence pozwoli ocenić skalę problemu i oszacować możliwą do uzyskania stopę zwrotu po podjęciu określonych działań.
