Operat szacunkowy jest to autorska opinia uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości.
Określa się w nim wartość domu, mieszkania, działki budowlanej czy np. hali magazynowej.
Nie jest to jednak zwykła wycena. Operat ma charakter dokumentu urzędowego, co oznacza, że osoba, która się pod nim podpisuje, odpowiada prawnie za treść sporządzonego opracowania.
Sporządzenie operatu szacunkowego jest standardowym etapem procedury kredytowej. Jednak ten dokument wykorzystuje się również przy okazji gotówkowego zakupu nieruchomości.
Gdy nabywca chce mieć pewność, że dobrze zainwestuje pieniądze, zleca przygotowanie szczegółowej dokumentacji przez rzeczoznawcę majątkowego.
Analogicznie operat może się bardzo przydać właścicielowi, który chce rzetelnie określić cenę wyjściową nieruchomości.
Najczęściej z operatem szacunkowym mamy do czynienia przy okazji ubieganiu się o kredyt hipoteczny.
Ten dokument daje bankowi wiedzę na temat realnej wartości nieruchomości.
Dzięki temu nie dojdzie do sytuacji, w której bank udzieli zbyt dużego lub zbyt niskiego kredytu.
Ponadto wartość nieruchomości ma ogromny wpływ na samą decyzję o przyznaniu finansowania – w końcu nieruchomość, po obciążeniu jej hipoteką, będzie stanowić zabezpieczenie kredytu.
Dzięki operatowi szacunkowemu bank może ocenić wysokość wkładu własnego klienta.
Jeśli nieruchomość jest bardzo wartościowa, to ten wkład może być nieco niższy, ponieważ już sama nieruchomość stanowi dostateczne zabezpieczenie. W przeciwnym razie kredytobiorca może się spotkać z żądaniem podwyższenia wkładu własnego lub wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu.
Operat szacunkowy może być nam potrzebny w różnych sytuacjach, najczęściej spotykane to:
Ustalenie ceny sprzedaży/kupna nieruchomości.
Podział majątku, ustalanie wartości masy spadkowej, darowizny.
Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste.
Ustalenie odszkodowania dochodzonego od gminy.
Egzekucja z nieruchomości.
Zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
Operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej, a jego treść powinna odpowiadać przepisom prawa oraz standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych.
To, co jest w nim zawarte, reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Przyjmuje wyłącznie formę pisemną.
Jego treść i forma powinna być jednolita, bez względu na miejsce/region, w którym jest sporządzany oraz niezależnie od rzeczoznawcy majątkowego.
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na:
Potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego.
Opiniowaniu operatu szacunkowego.
Ocenie prawidłowości wycen.
W operacie szacunkowym znajdziemy dokładny opis wszystkich elementów, które mają wpływ na wycenę nieruchomości.
Rzeczoznawca bierze pod uwagę, chociażby lokalizację, uśrednione ceny podobnych nieruchomości w okolicy (aktualne i historyczne), stan nieruchomości, a także jej przewidywany wzrost wartości.
Warto wspomnieć na koniec, iż operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Po tym czasie można go „przedłużyć” o kolejne 12 miesięcy, ale tylko po potwierdzeniu aktualności wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, który ją sporządził.
Operat może również stracić moc prawną w momencie, gdy nastąpiły jakieś istotne zmiany dotyczące nieruchomości, np. zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Jesteś zainteresowany usługą Operat szacunkowy (wycena nieruchomości)?
